Разбор · обновлено 29.09.2026 · 11 мин чтения · Команда Lucent Legal

Заморозка аренды в Абу-Даби: что можно и нельзя при продлении договора в 2026 году

Со 2 июня 2026 года арендодатель в Абу-Даби не может поднять аренду при продлении. Потолок снижен с 5% до 0% и действует до отдельного объявления. Ниже разобрано, что ответить на письмо с новой ценой, куда жаловаться и что у арендодателя остаётся.

Что решил ADREC

ADREC объявил меру 2 июня 2026 года в своих соцсетях и циркуляром. Пресс-релиз на сайте центра датирован 3 июня. Правительство Абу-Даби снизило допустимое годовое повышение аренды с 5% до 0%. Мера распространяется на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость по всему эмирату.

Срок в релизе не указан. Формулировка звучит так: «временно, на короткий период и до дальнейшего уведомления». На 29 сентября 2026 года ADREC отмены не объявлял.

Главная фраза релиза касается Tawtheeq. Все продления и новые договоры ориентируются на ставку из последнего зарегистрированного контракта. В публикации ADREC, которую цитирует The National, сказано прямее. Новый договор на ранее сданную единицу предлагается по цене предыдущего договора.

Причину ADREC назвал сам. Спрос несколько лет опережает предложение, заполняемость рекордная. Новые договоры за год подорожали на 15% по эмирату и на 23% в инвестиционных зонах.

Контроль за исполнением ADREC взял на себя. Арендаторам и компаниям, которые видят нарушения, центр предлагает писать через сайт adrec.gov.ae, горячую линию или официальную почту.

На чём держится заморозка

Статья 16 закона Абу-Даби № 20 от 2006 года разрешает поднимать аренду раз в год и не больше чем на 5%. Та же статья позволяет председателю Исполнительного совета повысить, снизить или отменить этот процент. Заморозка укладывается в этот механизм: процент снижен до нуля.

Номера нового акта в релизе нет. По данным Baker McKenzie, мера оформлена циркуляром и заявлениями ADREC. Постановление с номером не опубликовано.

У потолка уже была пауза. По данным DLA Piper, 5% отменили с 22 ноября 2013 года. Резолюция Исполнительного совета № 14 от 2016 года вернула потолок с 13 декабря 2016 года. До июня 2026 года он оставался на 5%.

Статья 16 защищает арендатора и деньгами. Если арендодатель превысил потолок, рентный орган снижает повышение до законного предела. Арендодателю грозит штраф до годовой аренды. Назначить его могут даже без просьбы арендатора.

Что пока не прописано

Отдельного FAQ или разъяснительного документа ADREC не выпускал. Ряд вопросов остаётся открытым.

• Пункты об индексации в договоре. Eversheds Sutherland отмечает: неясно, работают ли договорные условия о ежегодном росте аренды в период заморозки. Чаще всего они встречаются в коммерческих договорах.
• Уже отправленные уведомления о повышении. Официального ответа, отзываются они или приостанавливаются, нет.
• Новостройки. У квартиры, которую ещё не сдавали, нет прошлого Tawtheeq. Как считать цену первой сдачи, ADREC не пояснял.
• Срок. Отмену или изменение меры ADREC обещает объявить через официальные каналы.

Предложили продлить дороже: что делать

1. Найдите последний Tawtheeq. Сумма в нём и есть потолок продления. Копию можно запросить у арендодателя или управляющей компании.
2. Сверьте даты. Договор продлён и зарегистрирован до 2 июня 2026 года? Тогда новая цена остаётся до следующего продления.
3. Ответьте письменно. Укажите сумму из последнего Tawtheeq и сошлитесь на решение ADREC о потолке 0%. Предложите продлить по прежней цене.
4. Не отдавайте чеки на новую сумму. Они выглядят как согласие с повышением. Спор фиксируйте в переписке.
5. Сообщите в ADREC. Центр сам просит присылать такие случаи.
6. Подайте иск в ADJD, если арендодатель не уступает.

Помните про регистрацию. По резолюции Исполнительного совета № 4 от 2011 года договор регистрирует арендодатель. Без регистрации позиция арендатора слабее: ADJD требует для рентного иска договор, заверенный муниципалитетом.

Снижать аренду мера не запрещает. Потолок ограничивает рост, торг вниз остаётся открытым.

Что арендодатель может и чего не может

Нельзя, пока действует мера:

• поднять аренду при продлении;
• сдать ту же единицу новому арендатору дороже последнего Tawtheeq;
• менять цену в течение срока договора. Статья 16 делает согласованную аренду обязательной на весь срок.

Можно:

• Не продлевать договор. Статья 20 закона требует письменного уведомления за 2 месяца до конца договора для жилья. Для коммерческих, промышленных и профессиональных помещений срок 3 месяца. Этот порядок работает с 9 ноября 2013 года, после поправок законом № 4 от 2010 года.
• Выселить за нарушения. Статья 23 называет основания: неуплата, субаренда без согласия, переуплотнение, использование не по назначению или во вред порядку. Отдельно там описаны снос и заезд самого владельца, со своими сроками.
• Взыскать долг ускоренно. ADJD проставляет исполнительную надпись на зарегистрированный договор. По ней можно требовать аренду, выселение и расчёт с ADDC.

Если никто не прислал уведомления и жилец остался с ведома арендодателя, договор продлевается. Статья 20 продлевает его на тот же срок и на тех же условиях.

Если вы арендодатель

Продлевайте по сумме из последнего Tawtheeq. Регистрация с большей суммой противоречит решению ADREC.

Решили расстаться с арендатором — отправьте письменное уведомление вовремя. Для квартиры это 2 месяца, для офиса или склада 3 месяца до конца договора. Для иска о выселении по окончании срока ADJD требует доказательство такого уведомления.

Новый договор на ту же единицу пойдёт по той же цене. Смена жильца доход не повысит.

Отдельный риск — договоры со ступенчатым ростом аренды и уже разосланные уведомления о повышении. Официальной позиции по ним нет. Если сумма заметная, выверьте позицию с юристом до конца уведомительного срока.

Куда жаловаться арендатору

ADREC принимает сигналы о нарушении меры. Каналы: сайт adrec.gov.ae, горячая линия, официальная почта. Это не суд, но центр контролирует исполнение циркуляра.

Судебный департамент Абу-Даби (ADJD) рассматривает рентные иски. Закон 20/2006 называет этот орган комитетом по рентным спорам. В справочнике услуг ADJD 2023 года услуга называется Request to file a rental claim, код ADJD0008.

Подать иск можно на сайте ADJD, через юридическую фирму или центр набора документов. Регистрация занимает 2 рабочих дня. Нужны:

• Emirates ID;
• форма иска по рентному спору;
• договор аренды, заверенный муниципалитетом;
• переписка и прочие доказательства;
• перевод документов на арабский.

Пошлина по справочнику ADJD — 5% годовой аренды, минимум AED 100, максимум AED 40 000. Уведомление каждому ответчику стоит ещё AED 300. В обзорах агентств встречается другая цифра: 4% с потолком AED 10 000. Точную сумму портал покажет при подаче.

Абу-Даби и Дубай: сравнение

Дубайская система работает по-другому, и цифры из неё в Абу-Даби не переносятся. Как устроена шкала RERA, разобрано в статье повышение аренды в Дубае. Проверить конкретную сумму поможет калькулятор повышения аренды. Спор в Дубае идёт через Rental Dispute Centre, а 12-месячное уведомление описано в статье выселение из квартиры в Дубае. Остальные права арендатора в Дубае собраны в разделе аренда жилья.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство ОАЭ меняется — применимость к вашей ситуации оценит юрист после разбора.