Разбор · обновлено 31.07.2026 · 13 мин чтения · Команда Lucent Legal

Чек-лист: что проверить перед покупкой off-plan в Дубае

Чек-лист покупки off-plan в Дубае: 18 проверок до SPA

Коротко

DLD (Dubai Land Department) берёт регистрационный сбор (transfer fee) 4% от цены объекта; официально он делится 2%/2% между продавцом и покупателем, но на практике покупатель обычно платит все 4% целиком.
На конец января 2026 в реестре DLD — больше 2200 лицензированных застройщиков, но регистрация застройщика и RERA-разрешение (permit) на конкретный проект — два разных статуса, и оба нужно проверять раздельно.
Закон №8 от 2007 года обязывает застройщика хранить деньги покупателей off-plan на отдельном эскроу-счёте под контролем банка-агента, а не на своём операционном счёте — просьба заплатить в обход эскроу является нарушением.
SPA обычно содержит льготный период (grace period) сверх заявленной даты сдачи — по разным источникам от 6 до 12 месяцев, — и только после его истечения просрочка становится юридически значимой.
По данным рыночных обзоров, доля перепродаж внутри off-plan-сегмента в Q1 2026 упала до 8,3% от всех off-plan-сделок (год назад было 15,7%) — спрос на старте продаж не гарантирует ликвидность при перепродаже.

Реклама показывает рендеры и цифры доходности, а решение подписать SPA (Sale and Purchase Agreement) принимается один раз и обычно под давлением «сейчас или никогда». Этот чек-лист собирает 18 проверок due diligence, которые стоит пройти до подписания и до первого платежа: застройщик и проект в реестрах DLD/RERA, эскроу-счёт, пункты договора про сроки и удержания, красные флаги обмана и куда жаловаться, если что-то пойдёт не так. Отмечайте пройденные пункты — прогресс сохранится в вашем браузере, даже если закроете страницу.

Как пользоваться этим чек-листом

Пункты 1-5 — проверка застройщика, проекта и, если сделка идёт через посредника, брокера: всё это делается бесплатно через DLD и Dubai REST ещё до первого разговора о цене. Пункты 6-9 — то, что нужно найти именно в тексте вашего SPA: grace period, форс-мажор, проценты удержания. Пункты 10-12 — защита самого платежа и распознавание типичных схем обмана. Пункты 13-14 — полная стоимость сделки сверх цены в объявлении. Пункты 15-16 — риски, которые не связаны с конкретным проектом, а с вашим личным статусом и семейной ситуацией. Пункты 17-18 — на будущее: реалистичная оценка перепродажи и заранее известный маршрут, если что-то пойдёт не так.

Часть проверок (1-5) стоит повторять перед каждым крупным траншем оплаты, а не проходить один раз в начале — лицензии брокеров продлеваются ежегодно, а статус проекта в DLD может измениться.

Частые ошибки при due diligence

Проверить только застройщика и остановиться. Регистрация компании в DLD не означает, что конкретный проект получил RERA-разрешение — это два разных статуса.
Сверяться со словами агента, а не с DLD напрямую. Номер эскроу-счёта, банк-агент и процент готовности нужно смотреть в карточке проекта на dubailand.gov.ae или в Dubai REST, а не в презентации отдела продаж.
Читать буклет вместо SPA. Финальная планировка, отделка и точные сроки — то, что зафиксировано в договоре и приложении со спецификацией материалов, а не в маркетинговых рендерах.
Соглашаться на скидку за оплату «в обход эскроу». Это не бонус, а прямое нарушение закона №8/2007 — деньги вне эскроу не защищены механизмом RERA вообще.
Откладывать вопрос завещания и схемы оплаты «на потом». Обе темы — наследование без завещания и банковские сложности для держателей российских паспортов — стоит закрыть до сделки, а не после того, как деньги уже переведены.

Нашли проблему — что дальше

Чек-лист отвечает на вопрос «на что обратить внимание», а не решает конкретный спор. Если проверка вскрыла нестыковку — деньги просят не на эскроу-счёт, проект не находится в реестре DLD, брокер без действующего BRN, или в SPA неприемлемые условия удержания — дальнейший маршрут зависит от того, что именно вы обнаружили. Разбор типичных схем обмана и честная оценка шансов вернуть деньги — в статье обман застройщика в Дубае; что делать, если стройка уже задерживается, — в статье задержка сдачи off-plan; куда и как подавать формальную жалобу — в статье жалоба в RERA и DLD. Если ситуация запутанная — опишите её ассистенту на нашей главной, первичный разбор бесплатный.

Частые вопросы

С чего начать проверку off-plan проекта в Дубае?

С бесплатного сервиса DLD «Real Estate Project Status» (Mashrooi) — в приложении Dubai REST или на dubailand.gov.ae. По названию или номеру проекта он показывает застройщика, процент готовности и блок «Escrow Account» с банком и реквизитами счёта.

Обязательно ли проверять эскроу-счёт, если застройщик крупный и известный?

Да. Регистрация в DLD и репутация застройщика не отменяют смысла сверить конкретный номер эскроу-счёта из вашего договора с тем, что показывает DLD — ошибки и нарушения случаются на уровне конкретного проекта, а не только у неизвестных компаний.

Что делать, если брокер просит перевести деньги не на эскроу-счёт?

Остановиться и не переводить. Это нарушение закона №8/2007: деньги вне эскроу не защищены механизмом RERA, и вернуть их будет заметно сложнее. Подробнее — в статье про [проверку escrow-счёта](../proverka-escrow-zastroyshchika/).

Сколько стоит покупка недвижимости в Дубае сверх цены объекта?

Основные обязательные платежи — DLD transfer fee 4%, регистрационный сбор DLD, комиссия агента (если сделка через брокера) и годовой service charge конкретного здания по индексу DLD. Точная сумма зависит от цены объекта и участия посредника — подробный разбор в статье [риски покупки недвижимости в Дубае](../riski-pokupki-nedvizhimosti-dubai/).

Чек-лист сохраняет мои отметки?

Да, отметки хранятся только в вашем браузере (localStorage) — на сервер ничего не отправляется. Кнопка «Сбросить отметки» очищает прогресс.

Источники

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство ОАЭ меняется — применимость к вашей ситуации оценит юрист после разбора.