Разбор · обновлено 02.09.2026 · 13 мин чтения · Команда Lucent Legal

Чек-лист: что проверить перед покупкой off-plan в Дубае

Чек-лист покупки off-plan в Дубае: 18 проверок до SPA

Коротко

  • DLD (Dubai Land Department) берёт регистрационный сбор (transfer fee) 4% от цены объекта; официально он делится 2%/2% между продавцом и покупателем, но обычно покупатель платит все 4% целиком.
  • На конец января 2026 в реестре DLD больше 2200 лицензированных застройщиков, но лицензия компании и RERA-разрешение (permit) на конкретный проект — два разных статуса, и проверять нужно оба.
  • Закон №8 от 2007 года обязывает застройщика держать деньги покупателей off-plan на отдельном эскроу-счёте под контролем банка-агента, а не на своём операционном счёте — просьба заплатить в обход эскроу нарушает этот закон.
  • SPA обычно содержит льготный период (grace period) сверх заявленной даты сдачи — по разным источникам от 6 до 12 месяцев, — и просрочка получает юридический вес только после его окончания.
  • Рыночные обзоры фиксируют: доля перепродаж внутри off-plan-сегмента в Q1 2026 упала до 8,3% от всех off-plan-сделок против 15,7% годом ранее — очередь на старте продаж не обещает покупателя на выходе.

В шоуруме показывают рендеры и доходность, а SPA (Sale and Purchase Agreement) подписывают один раз и под фразу «этот юнит уйдёт сегодня». Ниже 18 проверок до подписи и до первого платежа: застройщик и проект в реестрах DLD/RERA, эскроу-счёт, сроки и удержания в договоре, красные флаги. Отмеченные пункты сохранятся в вашем браузере.

18 проверок перед подписанием SPA

0 / 18
Все пункты пройдены

Как пользоваться этим чек-листом

Список разбит на шесть блоков. Пункты 1-5 — застройщик, проект и брокер: всё бесплатно через DLD и Dubai REST, ещё до разговора о цене.

Пункты 6-9 ищут в тексте вашего SPA: grace period, форс-мажор, проценты удержания. Пункты 10-12 защищают сам платёж и учат узнавать типичные схемы. Пункты 13-14 считают полную стоимость сверх цены в объявлении.

Пункты 15-16 — про вас, а не про проект: гражданство, банк, наследники. Пункты 17-18 смотрят вперёд: сможете ли вы это продать и куда идти, если что-то сломается.

Первые пять проверок повторяйте перед каждым крупным траншем. Лицензия брокера продлевается раз в год, а статус проекта в DLD может измениться за месяц.

Частые ошибки при due diligence

  • Проверить застройщика и на этом остановиться. Лицензия компании в DLD ничего не говорит о RERA-разрешении на конкретный проект — статусы разные.
  • Верить агенту, а не DLD. Номер эскроу-счёта, банк-агент и процент готовности смотрят в карточке проекта на dubailand.gov.ae или в Dubai REST, а не в презентации отдела продаж.
  • Читать буклет вместо SPA. Планировка, отделка и сроки обязательны только там, где они записаны: в договоре и приложении со спецификацией материалов.
  • Взять скидку за оплату «в обход эскроу». Это не бонус, а нарушение закона №8/2007: деньги вне эскроу механизм RERA не защищает вообще.
  • Отложить завещание и схему оплаты на потом. Наследование без завещания и банковские сложности для держателей российских паспортов закрывают до сделки, а не после перевода денег.

Нашли проблему — что дальше

Чек-лист показывает, где смотреть, но спор он не решает. Дальше маршрут зависит от находки.

Деньги просят мимо эскроу или отдел продаж обещает доходность — разбор схем и трезвая оценка шансов вернуть деньги в статье обман застройщика в Дубае.

Стройка уже стоит — в статье задержка сдачи off-plan. Нужна формальная жалоба — порядок подачи в статье жалоба в RERA и DLD.

Платёж по графику просрочили вы — процедура расторжения через DLD и расчёт возврата в статье просрочил платёж по off-plan.

Запутались, что именно у вас произошло, — опишите ситуацию ассистенту на нашей главной, первичный разбор бесплатный.

Частые вопросы

С чего начать проверку off-plan проекта в Дубае?

С бесплатного сервиса DLD «Real Estate Project Status» (Mashrooi) — он открывается в приложении Dubai REST и на dubailand.gov.ae. Введите название или номер проекта: сервис выдаст застройщика, процент готовности и блок «Escrow Account» с банком и реквизитами счёта.

Обязательно ли проверять эскроу-счёт, если застройщик крупный и известный?

Да. Ни размер компании, ни её регистрация в DLD не заменяют сверку конкретного номера эскроу-счёта из вашего договора с тем, что показывает DLD: нарушения случаются на уровне отдельного проекта, а не только у неизвестных фирм.

Что делать, если брокер просит перевести деньги не на эскроу-счёт?

Остановиться и не переводить. Так нарушают закон №8/2007: деньги вне эскроу механизм RERA не защищает, и возврат будет заметно тяжелее. Подробнее — в статье про [проверку escrow-счёта](../proverka-escrow-zastroyshchika/).

Сколько стоит покупка недвижимости в Дубае сверх цены объекта?

Обязательные платежи — DLD transfer fee 4%, регистрационный сбор DLD, комиссия агента при сделке через брокера и годовой service charge вашего здания по индексу DLD. Итог зависит от цены объекта и участия посредника — расчёт в статье [риски покупки недвижимости в Дубае](../riski-pokupki-nedvizhimosti-dubai/).

Чек-лист сохраняет мои отметки?

Да. Отметки лежат только в вашем браузере (localStorage), на сервер ничего не уходит. Кнопка «Сбросить отметки» стирает прогресс.

Источники

Раздел: Недвижимость в ОАЭ

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство ОАЭ меняется — применимость к вашей ситуации оценит юрист после разбора.