Разбор · обновлено 31.07.2026 · 11 мин чтения · Команда Lucent Legal

Что может пойти не так при покупке недвижимости в Дубае

Реклама обещает золотую жилу без налогов, а форумы — истории про заморозку эскроу и потерянные депозиты. Правда, как обычно, посередине: рынок Дубая регулируется реальными законами и институтами (DLD, RERA), но это не отменяет ни рисков конкретного проекта, ни банковских сложностей, специфичных именно для россиян в 2026 году. Разберём по порядку, что может пойти не так на каждом этапе — от выбора off-plan-проекта до перепродажи — и что реально проверить до, а не после подписания.

Риски off-plan: задержки и заморозка проекта

Покупка на этапе строительства (off-plan) — самый обсуждаемый источник рисков на рынке Дубая, и не без оснований: дата сдачи в договоре (SPA) плановая, а не гарантированная, почти в каждом контракте есть льготный период (grace period) сверх неё. Если проект задерживается, замораживается или официально отменяется RERA, у покупателя есть процедура — от жалобы в RERA до специального судебного органа по отменённым проектам, — но процедура не равна быстрому и полному возврату денег. Подробный пошаговый разбор с процентами удержания и сроками — в отдельной статье про задержку сдачи off-plan.

Здесь же стоит держать в голове более общий риск: даже без формальной просрочки off-plan-проект несёт риск изменения качества отделки, финальной планировки или сроков относительно того, что было в буклете застройщика на старте продаж — сверяйте детали с юридически обязывающим SPA, а не с маркетинговыми материалами.

Проверка застройщика и escrow до сделки

По состоянию на конец января 2026 в реестре DLD числится более 2200 лицензированных застройщиков — от крупных мастер-девелоперов до узкоспециализированных компаний. Важный нюанс, который многие покупатели упускают: регистрация самого застройщика не означает, что каждый его проект тоже зарегистрирован — RERA-разрешение (permit) выдаётся отдельно на каждый проект, и оба статуса нужно проверять раздельно через приложение Dubai REST или портал DLD.

Отдельно проверяется номер эскроу-счёта (escrow account) конкретного проекта: закон обязывает застройщика принимать деньги покупателей только на этот счёт под контролем трастового агента, а не на операционный счёт компании, не через агента и не через какие-либо третьи стороны. Подробный алгоритм проверки — репутация застройщика, история завершённых проектов, статус эскроу — в статье проверка escrow застройщика.

Для уже готового (не off-plan) жилья приоритет смещается на проверку title deed (свидетельства о праве собственности) — тоже через DLD или Dubai REST, до подписания любого договора о задатке.

Скрытые расходы: DLD 4%, регистрация и service charge

Цена в объявлении — не итоговая сумма сделки. Основные обязательные платежи:

• DLD transfer fee — 4% от стоимости объекта. Формально делится поровну между продавцом и покупателем, но по данным профильных обзоров рынка сложившаяся практика — покупатель платит все 4% целиком.
• Регистрационный сбор DLD — AED 4 000 + 5% НДС (итого AED 4 200) для объектов от AED 500 000 и выше; AED 2 000 + 5% НДС (итого AED 2 100) для объектов дешевле.
• Комиссия агента, если сделка идёт через брокера, — отдельная договорная статья расходов, не входит в сборы DLD.
• Service charge — ежегодная плата за обслуживание здания, устанавливается RERA по каждому зданию отдельно и публикуется в открытом Service Charge Index (доступен на сайте DLD и в приложении Dubai REST). По данным индекса, диапазон — от AED 3 до AED 30 за кв. фут в год, для квартир чаще AED 12-25, для вилл и таунхаусов — AED 3-7. Это не разовый платёж, а годовая нагрузка на весь срок владения — закладывайте её в расчёт доходности заранее, а не после первого счёта.

Итоговый ориентир по общей нагрузке сверх цены объекта, который называют несколько отраслевых источников, — около 7-10% от стоимости с учётом всех сборов и комиссий; точная сумма зависит от цены объекта, наличия ипотеки и участия агента.

Санкционные и банковские сложности для россиян

Это тот блок рисков, который специфичен именно для российских покупателей и которого нет в общих гайдах по рынку. По данным отраслевых источников на 2026 год: само владение недвижимостью в ОАЭ не подпадает под западные санкционные режимы против физлиц с российским гражданством, и титул на объект оформляется на покупателя независимо от происхождения платежа или банка, через который он прошёл.

Проблема — не в титуле, а в проведении самой оплаты и последующем выводе средств:

• Банки ОАЭ, по данным профильных обзоров, заметно ужесточили проверку происхождения средств (source of funds) именно для держателей российских паспортов — требуют больше документов, чем для покупателей из большинства других стран.
• DLD и регулятор со стороны банковского сектора ввели дополнительные процедуры подтверждения источника средств при крупных сделках.
• На практике сделки 2024-2026 годов чаще всего проходят как cash-покупки со счетов, открытых не в российских банках; ряд банков (в источниках упоминаются, в частности, БКС, Ак Барс, Credit Europe Bank) сохраняют международную связность для перевода средств в AED, но конкретный список рабочих маршрутов оплаты меняется быстро и не является юридической гарантией.
• Вывод средств при последующей продаже объекта проходит те же KYC-фильтры в обратную сторону — и это стоит планировать заранее, а не в момент, когда деньги уже нужны здесь и сейчас.

Здесь честно предупредим: эта область меняется быстрее, чем любой гайд успевает обновляться, — конкретный банк, конкретная сумма и конкретная схема перевода требуют отдельной проверки у юриста и комплаенс-специалиста банка непосредственно перед сделкой, а не по общей статье в интернете.

Наследование без завещания

Частый и недооценённый риск — что произойдёт с объектом, если владелец умрёт без завещания. С 1 февраля 2023 года для немусульман в ОАЭ по умолчанию действует не шариат, а Федеральный декрет-закон №41 от 2022 года о гражданском личном статусе: базовая схема без завещания — 50% супругу, остальное детям поровну независимо от пола. Но эта схема — статутная, то есть может не совпадать с тем, как вы сами хотели бы распределить актив, а счета и активы покойного при этом замораживаются до судебного приказа независимо от наличия завещания.

Разобраться, что именно применяется по умолчанию в разных семейных ситуациях и как проходит сама судебная процедура, — в отдельной статье наследство в ОАЭ без завещания. Регистрация собственного завещания (в частности, через DIFC Wills Service Centre) даёт свободу распорядиться активом по своему усмотрению — детали оформления в гайде про DIFC-завещание.

Перепродажа и ликвидность

Спрос на старте продаж off-plan-проекта — не то же самое, что ликвидность через два-три года. По данным рыночных обзоров за Q1 2026, доля перепродаж внутри off-plan-сегмента сократилась до 8,3% от всех off-plan-сделок против 15,7% годом ранее, а объём сделок на вторичном рынке готового жилья в апреле 2026 упал на 39% год к году. При этом первичные продажи от застройщика в том же квартале составили 91,7% off-plan-сделок — то есть значительная часть рынка держится на новых запусках, а не на перепродаже существующих юнитов.

Это не значит, что перепродать объект нельзя — но перед покупкой стоит честно спросить не «продаётся ли этот проект сейчас», а «кто купит его у меня через несколько лет» — особенно если план не долгосрочное владение, а выход в короткий срок. Цены при этом по данным того же периода росли (среднюю цену off-plan за кв. фут в Q1 2026 источники называют на уровне около AED 2 030, рост порядка 12% год к году) — рост цены и лёгкость перепродажи это два разных параметра, и путать их не стоит.

Юридическая проверка перед сделкой: чек-лист

• Проверьте RERA-регистрацию застройщика И отдельно — RERA-разрешение (permit) именно этого проекта через Dubai REST или портал DLD.
• Для off-plan сверьте номер эскроу-счёта проекта напрямую в DLD, а не со слов агента или застройщика.
• Для готового жилья закажите проверку title deed до внесения любого задатка.
• Прогоните SPA или договор купли-продажи через юриста до подписания — отдельное внимание пунктам про grace period, форс-мажор и удержания при расторжении.
• Заложите в бюджет не только цену объекта, но и 4% DLD, регистрационный сбор, комиссию агента и годовой service charge конкретного здания по индексу DLD.
• Если вы гражданин РФ — заранее обсудите схему оплаты и будущего вывода средств с банком и юристом, а не постфактум.
• Оформите завещание (в частности, через DIFC), если не хотите, чтобы актив распределялся по статутной схеме по умолчанию.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство ОАЭ меняется — применимость к вашей ситуации оценит юрист после разбора.